Liberalisierung des kubanischen Wohnungsmarktes

Nach langen Spekulationen und Gerüchten ist nun mit 2. November 2011 das lang ersehnte „Ley de vivienda“ in Kraft getreten. Dieses erlaubt es kubanischen Staatsbürgern mit kubanischem Wohnsitz (einschließlich Kubaner mit ständiger Ansässigkeit im Ausland – „PRE“) und Ausländern mit ständiger Niederlassungs­bewilligung in Kuba künftig Privateigentum an Wohnungen und Häusern zu erwerben.

Ein Vergleich des ley de vivienda mit österreichischen Normen wie z. B. dem Wohnungseigentumsgesetz zeigt, dass die Grundidee sehr ähnlich ist. Bei Eigentums­wohnungen sieht das neue Gesetz zum Beispiel ähnliche Vorschriften wie das österreichische WEG vor. So muss die Mindestgröße einer zu verkaufenden Wohnung 25 m² betragen, über einen separaten Wasser-, Gas- und Stromanschluss verfügen und ein voll ausgestattetes Badezimmer haben, das von der Wohnung aus begehbar ist. Um diese Voraussetzungen nachzuweisen ist ein Gutachten eines staatlichen Architekten erforderlich.

Auch die Höhe der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer ist mit 4 % des Kaufpreises dem österreichischen Tarif ähnlich. In all jenen Fällen, in denen es keinen Kaufpreis gibt, wird die Steuer aufgrund des Mindestschätzwertes der Wohnung berechnet. Diese wird im Zuge des Prüfungsverfahrens der Wohnung vom zuständigen staatlichen Architekten berechnet und festgelegt. Bei diesen Schätzpreisen handelt es sich um Preise, die dem Verkehrswert der Immobilie entsprechen und nicht um Einheitswerte, wie wir sie in Österreich kennen.

Auch bei der Abwicklung der Immobilientransaktionen wurde ein ähnliches System wie das Treuhandbuch bei den österreichischen Rechtsanwaltskammern oder eine treuhändige Abwicklung bei einem Notar gewählt. Zu bezahlen ist die Wohnung mittels beglaubigten Scheck einer staatlichen Bank, bei der das Geld für den geplanten Kauf zu hinterlegen ist und bei Kaufvertragsunterfertigung der beglaubigte Scheck an den Verkäufer zu übergeben ist. Verfügungsberechtigt über das hinterlegte Geld ist nur der Empfänger des Schecks. Der Treuhänder ist daher die Bank, und nicht wie bei uns ein Notar oder Rechtsanwalt. Was den Nachweis der Mittel zum Erwerb des Eigentums betrifft, gelten die gleichen Vorschriften wie beim Erwerb eines Gebrauchtwagens. Es ist nachzuweisen, dass man das Geld auf legalem Wege erhalten hat. Hierbei muss man das Geld nicht durch die Ausübung einer Tätigkeit in Kuba erworben haben. Die Angabe, dass einem das Geld von einem ausländischen Verwandten oder Bekannten geschenkt wurde, ist ebenfalls ausreichend. Maßgeblich ist die Offenlegung der Quelle, womit Kuba auch den hier üblichen Geldwäsche­bestimmungen gerecht wird.

Erste Erfahrungen über die Gegebenheiten, Probleme oder Schwierigkeiten mit dem Neuerwerb von Eigentum wird es frühestens Mitte 2012 geben, dann sollten die ersten Gutachten der staatlichen Architekten über die Konditionen der Eigentumswohnung vorliegen. Jene Prachtpaläste der Quinta Avenida, die nach wie vor im Alleineigentum von kubanischen Staatsbürgern stehen sind allerdings mit dem Thema Restitution von Exilkubanern behaftet. Es bleibt daher abzuwarten, wie sich der Immobilienbereich in Kuba künftig entwickeln wird.